Pengepraten
Oppdatert oktober 2026

Hvor mye boliglån kan jeg få?

Sånn regner du ut ditt maksimale lånebeløp basert på inntekt, gjeld og Finanstilsynets regler. Inkluderer enkel kalkulator.

Å kjøpe bolig er for de fleste den største økonomiske beslutningen i livet. Men før du begynner å drømme om det perfekte hjemmet, må du vite hva du faktisk har råd til. I denne guiden forklarer vi nøyaktig hvor mye boliglån du kan få, hvilke regler som gjelder, og hvordan du kan maksimere låneevnen din.

Visste du at...

Utlåningsforskriften sier at den totale gjelden din ikke må overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Dette er et krav i forskriften, og bankene følger det.

De tre viktigste faktorene for boliglån

Bankene vurderer mange faktorer når de skal godkjenne et boliglån, men tre står frem som avgjørende:

1. Egenkapital (minimum 10 %)

I Norge må du ha minst 10 % egenkapital av kjøpesummen for å få boliglån. Det tilsvarer en maksimal belåningsgrad på 90 prosent for nedbetalingslån, slik utlåningsforskriften krever. For en bolig til 4 millioner kroner betyr det at du må ha 400.000 kroner i egenkapital. Resten — 3,6 millioner — kan du låne.

Egenkapital kan komme fra:

Viktig å huske på

Egenkapitalen må være «ekte» penger — altså ikke fra et forbrukslån. Bankene sjekker nøye hvor pengene kommer fra, og et lån som egenkapital vil som regel bli avslått.

2. Inntekt (maks 5x årsinntekt)

Utlåningsforskriften sier at total gjeld ikke må overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Dette inkluderer:

Eksempel: Hvis du tjener 600.000 kroner i året, bør total gjeld ikke overstige 3 millioner kroner. Har du allerede 200.000 i studentlån, sitter du igjen med 2,8 millioner i lånerom for bolig.

3. Betjeningsevne (stresstest med rente + 3 prosentpoeng)

Bankene må også sjekke at du har råd til å betale lånet selv om renten går opp. Derfor legger de til grunn en renteøkning på 3 prosentpoeng, men uansett må minst 7 prosent rente legges til grunn i beregningen.

I tillegg skal du ha nok penger til å leve et «normalt liv» etter alle regninger er betalt. Dette kalles restgjeldsevne.

Sjekk hvor mye du kan låne med kalkulatoren

Tallene over gir et godt utgangspunkt, men du bør alltid regne på ditt eget budsjett før du bestemmer deg for en pris:

Boliglånskalkulatoren på Pengepraten

I kalkulatoren kan du justere pris på bolig, egenkapital, rente og nedbetalingsdyring. Du får regnet ut lånebeløpet, månedskostnaden, total lånekostnad og effektiv rente — samt en full nedbetalingsplan. Prøv gjerne både dagens rente og en høyere rente, slik at du ser hvor mye rom du har dersom renten stiger.

Åpne boliglånskalkulatoren

Hvordan regne ut ditt maksimale lånebeløp

Her er en enkel formel du kan bruke for å få et omtrentlig tall:

Trinn-for-trinn beregning

  1. Steg 1: Ta brutto årsinntekt × 5 = Maks total gjeld
  2. Steg 2: Trekk fra eksisterende gjeld (studentlån, forbrukslån, etc.)
  3. Steg 3: Resultatet er maksimalt boliglån
  4. Steg 4: Del lånebeløpet på 0,90 for å finne maks boligpris

Eksempel — Maria (28 år):

Beregning:

Med 400.000 i egenkapital har Maria nok til en bolig til rundt 2,9 millioner kroner. Da er belåningsgraden 86 prosent, godt under kravet på 90 prosent.

Slik maksimerer du låneevnen din

Hvis du føler at lånerommen er for trangt, finnes det flere grep du kan ta:

Betal ned eksisterende gjeld

Hver krone du betaler ned på studentlån eller forbrukslån frigjør fem kroner i låneevne. Prioriter å bli kvitt forbrukslån og kredittkortgjeld først — dette har ofte høyere rente og teller fullt ut i gjeldsberegningen.

Søk sammen med partner

Å søke sammen med en partner dobler i praksis låneevnen deres. To inntekter gir langt større lånerom enn én. Selv om dere ikke er gift, kan dere søke om felles lån — men vær klar over at dere da blir solidarisk ansvarlige.

Bruk BSU-muligheten fullt ut

Hvis du er under 34 år, er BSU den beste måten å bygge egenkapital på. Du får:

Få hjelp fra familien

Mange førstegangskjøpere får hjelp fra foreldre til egenkapital. Dette kan være i form av:

Vanlige spørsmål om boliglån

Kan jeg få boliglån med betalingsanmerkning?

Det er svært vanskelig. De fleste banker avslår søknader fra personer med betalingsanmerkninger. Noen spesialbanker kan vurdere det, men da med betydelig høyere rente og strengere krav til egenkapital.

Hva med fastlønn vs. provisjon?

Bankene foretrekker fastlønn, men provisjonsbasert inntekt teller også — ofte basert på et gjennomsnitt av de siste 2-3 årene. Har du variabel inntekt, kan det være lurt å søke i en måned hvor du har høy inntekt.

Teller barnetrygd som inntekt?

Ja, barnetrygd og andre faste stønader fra det offentlige kan telle med i inntektsberegningen. Dette kan være spesielt relevant for enslige forsørgere.

Hvor lang nedbetalingstid kan jeg få?

Standard nedbetalingstid på boliglån i Norge er 25-30 år. Du kan velge kortere tid, men det gir høyere månedlige kostnader. Maksimal nedbetalingstid er vanligvis 30 år.

Visste du at...

Du kan ha opptil 10% av lånet som «flexilån» — altså en rammekreditt som du kan bruke til oppussing eller andre formål. Dette gir deg fleksibilitet uten å søke om nytt lån senere.

Oppsummering: Hvor mye kan DU låne?

For å finne ut nøyaktig hvor mye du kan låne:

  1. Gå gjennom inntekten din (siste 2-3 år)
  2. Regn ut all eksisterende gjeld
  3. Beregn tilgjengelig egenkapital
  4. Bruk formelen: (Inntekt × 5 − Gjeld) = Maks lån
  5. Kontakt flere banker for å få et reelt tilbud

Husk at bankenes kalkulatorer og regler er retningslinjer — ikke absolutte sannheter. Har du en god betalingshistorikk, stabil jobb og solid økonomi, kan du ofte få litt mer fleksibilitet.

Få hjelp til å planlegge boligkjøpet

Å kjøpe bolig er en stor beslutning. Med vår gratis budsjettmal kan du enkelt se hvor mye du har råd til å bruke på bolig hver måned — og hvor mye du bør spare til egenkapital.

Last ned gratis budsjettmal →

Kilder og videre lesing

Forfatter: Pengepraten | Sist oppdatert: 9. april 2026
Artikkelen er ment som veiledning og utgjør ikke finansiell rådgivning. Kontakt alltid banken din for konkrete tilbud og vurderinger.